一名亚利桑那州男子计划在他20年前购买的一块土地上建造退休住宅问题是:这块土地被以20万美元的价格卖掉了,而他并不知情

一名亚利桑那州男子20年前购买的土地以20万美元的价格卖掉了,他并不知情

  • 威廉·戈登于1999年在亚利桑那州图森市购买了一块地皮,计划在上面建造退休住宅。
  • 2023年3月,这块地被一名戈登表示冒充他的人以20万美元的价格出售。
  • 买家们得到了退款,但戈登必须努力争取拿回自己的地产。

2023年3月,威廉·戈登收到了一封来自他的产权公司的信,祝贺他以20万美元的价格出售了他在亚利桑那州图森市的房产。问题是:他并没有将其挂牌出售。

戈登几乎立即注意到了这封祝贺信有问题。

“我注意到社会安全号码的最后四位不是我的,地址也是错误的 – 信件甚至不应该寄到我手里,”戈登告诉Insider。

根据皮马县的房地产记录显示,现年65岁的戈登于1999年以76,500美元购买了这块未开发的3英亩地块。他一直在按时偿还土地贷款,并剩下约9,000美元的贷款金额。

戈登是许多房地产业主中受到房地产相关欺诈的受害者之一。根据FBI的互联网犯罪投诉中心的数据,2022年美国有11,578人报告称因房地产诈骗而损失了总计3.50328166亿美元,比2021年增长了64%。

房屋产权盗窃是一种犯罪行为,即有人盗窃房主的身份以取得对房产的所有权,这使得像戈登这样的房产所有者在迅速解决问题方面没有太多选择。近年来,这种情况发生的频率越来越高。在戈登的案例中,他在无数次电话中被拉扯,很难得到关于如何前进的明确答案。

“县政府说,你只需要撤销这个,”他说。“但似乎没有人知道怎么撤销。”

责任的破裂

戈登注意到他从产权公司收到的祝贺信中有许多他认为他们也应该注意到的红旗。

“有几件非常奇怪的事情被忽视了,”他说。“他们使用的公证人距离文件签署的地方整整五个半小时的路程,位于一个完全不同的县。”

戈登住在凤凰城,但由县政府记录的保证书 Insider审查的保证书显示 — 上的“亚利桑那州”和“皮马”被划掉,并被“德克萨斯州”和“贝克萨尔”取而代之,后者距离图森市有将近900英里。

威廉·戈登
威廉·戈登

“我当时不在德克萨斯州,”戈登说。“我可以证明我当时在亚利桑那州,是由德克萨斯州的一名公证人签署这份文件。”

目前尚不清楚冒充戈登的人是谁,但公证人的印章上显示的名字是德克萨斯州的“彭妮·戴维斯”。

戈登与Title Security Agency进行了交谈,这是一家在他1999年购买该房产时处理戈登的产权工作的亚利桑那州公司。(注:该公司在2020年被First American Financial收购后更名)戈登说他们很快意识到有人在冒充他。他们将他引导到他所在县的记录员, 他们的工作是记录和索引该地区的文件。

皮马县记录员Gabriella Cázares-Kelly告诉Insider,她不确定为什么产权公司将戈登转给她,她说记录员办公室实际上是一家图书馆。

“我们依赖产权公司,依赖公证人 — 这就是他们被要求购买保险的原因 — 因为最终是这些公司负责确保他们与正确的房产进行交易,”她说。

公证人和房地产经纪人通常在交易中确认参与方的身份,而产权公司则确认土地的所有权。但根据戈登的说法,在他的土地被出售之前,这些程序都没有进行。他对一个像产权证书这样关键的文件没有进行严格的身份验证过程感到不满。Title Security Agency没有立即回复多次的评论请求。

“我去银行兑现20美元的支票都需要提供两种身份证明,”戈登说。“而你们在进行数十万美元的金融交易时,却没有任何程序或责任感来确认身份?”

券商试图在为时已晚之前阻止欺诈行为

亚利桑那州的房地产经纪人今年见证了欺诈行为的增加,尤其是对于空地。

“过去三四个月我们看到了巨大的增长,这让所有人都感到意外,”Realty ONE Group Integrity的指定经纪人埃里克·吉布斯在接受 Insider 采访时谈到了产权欺诈。他说:“我不是说以前从未发生过,但不像现在这样频繁。”

吉布斯并未代表戈登的买家,但他的经纪公司代表了买家。他告诉 Insider,在这种情况下,买方在交易结束后不久就被发现是欺诈行为吉布斯表示,像这样的案件越来越难以发现。他告诉 Insider,他曾与一位经纪人交谈,他在一天内遇到了四起欺诈事件。但吉布斯在自己的公司内采取了一些措施,例如要求提供身份证复印件,并与客户进行Zoom会议,以减少空地销售中的欺诈行为。

“我们面临的情况不仅仅发生在这里,还发生在其他地方,产权欺诈正在上升,”他说。“我们正在努力找到如何降低风险的方法,因为从事欺诈的人已经变得非常非常聪明。”

Jeff Murtaugh是Realty Executives Arizona Territory的首席执行官和指定经纪人,他代理了戈登的房产销售。在看到戈登经历了什么之后,他采取了一种新的程序。现在,他会发送一封信件给该物业,必须由卖方签名并退回,以确认其身份。但是,他说,谁应该负责发现欺诈的问题仍然模糊不清。

“问题是,谁承担责任,”Murtaugh告诉 Insider。“是产权公司吗?是经纪人吗?我认为没有人知道。”

戈登拿回了他的土地,但不是没有代价

戈登聘请了一支法律团队(现在已经解雇),花费了约9,000美元试图拿回他的土地。最终,他拿回了自己的房产,但这并不容易。

在买家从交易中使用的Old Republic Title Insurance获得了他们的20万美元退款后,他们签署了一份放弃权益的契约,放弃了对戈登房产的所有权,并授权县政府将房产权转回戈登的名下。

听起来很简单,但戈登说他在与产权保险公司的纠纷中遇到了困境。

戈登说,Old Republic Title Insurance在销售过程中偿还了他剩余的抵押贷款余额和房产税,并要求他偿还11,000美元。

戈登最终不得不从退休账户中取钱来偿还Old Republic,他说。

Old Republic,全名为Old Republic National Title Insurance Company,无法联系到评论,但是该公司在七月通过电子邮件向戈登的前任法律团队发表了一份声明,该声明首次由News 4 Tucson报道:

“Old Republic National Title Insurance Company与戈登先生没有合同关系,并拒绝向戈登先生发放产权保单。Old Republic National Title Insurance Company对戈登先生没有义务,因为该公司既不是这笔交易的托管方,也不是处理这笔交易的产权公司。我了解到您声称托管公司未能尽到尽职调查的责任,但该公司与Old Republic National Title Insurance Company没有任何关联。”

戈登对此事感到困扰,但他说,更生气的是产权公司在帮助他方面几乎没有做任何事情。

“他们本可以向县政府提交一些文件,撤销交易,这样一切都会好起来,”他说。“但他们却让我的生活变成了噩梦,然后说,‘这不是我们的责任。’”