“美国租户经历了一次苦乐参半的喘息,因为租金中位数仅上涨了0.5%,但负担重的租户仍然难以应对”

Despite a modest 0.5% increase in median rent, struggling tenants in the US still face difficulties.

6月份,年度租金仅上涨了0.5%,而在5月份首次下跌,自疫情袭击美国以来。一些ANBLE预测,美国租金在经历了过去四年近25%的飙升后,今年将略有下降。

然而,更详细的观察显示,这一趋势对于许多美国租户来说可能并不令人安心,因为他们不得不将越来越多的收入用于每月的房租。辛辛那提和印第安纳波利斯等城市的租户仍然面临5%或更高的涨幅。许多新建筑位于仅有几个都会区域,许多新单元是高档公寓,租金远远超过2000美元。

据租赁公司Rent的数据显示,今年6月,美国租金中位数从2019年6月的1629美元上升到2029美元,该公司追踪美国最大的50个都会区的租金。疫情期间,对公寓的需求激增,因为能够远程工作的人们寻求更多的空间或决定搬到国内的其他地区。

陡峭的租金上涨使像梅丽莎·隆巴纳这样的租户,她是佛罗里达州米拉马市的一名高中教师,每月可支配的收入越来越少。

她一居室公寓的租金去年上涨了13%,达到1700美元。当她续签租约时,这个月又上涨了6%,达到1800美元。

43岁的隆巴纳说:“即使是1700美元对我来说也是一大负担。”她通过做教育测试的兼职工作来增加教学收入。“一年后,我将无法负担得起在这里生活。”

隆巴纳的租金现在几乎占据了她每月收入的一半。这将使她成为美国住房和城市发展部所称的“成本负担重”的家庭,即支付30%或更多收入用于租金的家庭。去年,每户家庭的租金收入比例上升至30%。今年3月,这一比例为29.6%。

隆巴纳在找到更经济实惠的公寓方面没有什么运气。虽然南佛罗里达州是看到公寓建设增加的都会区之一,但这些单元大多是高档公寓,不是可行的选择。

这种情况在全国范围内都在上演。开发商正急于完成在疫情期间租赁需求激增时批准的项目,或者因为装修和建筑材料供应延迟而搁置。根据商业房地产追踪公司CoStar的数据,目前正在建设的公寓数量近110万套,这是自上世纪70年代以来从未见过的速度。

增加公寓供应通常会逐渐降低租金上涨,并为租户提供更多居住选择。但根据Marcus & Millichap的数据,今年将有超过40%的新租赁住房集中在包括奥斯汀、纳什维尔、丹佛、亚特兰大和纽约在内的大约10个高就业增长的都会区域。在许多地区,整体库存的增加几乎不可察觉。

即使在将有大量可供选择的公寓的都会区,例如纳什维尔,大部分都是高档公寓,全国租金平均为$2270。CoStar的多家公寓分析国家总监Jay Lybik表示,70%的新租赁住房将属于高档公寓。

行业专家和ANBLE表示,这将使大多数租户不太可能看到足够大的租金降低。

“我认为我们正在经历一个租金趋平稳的12到18个月的时期,但这绝对不是一个大幅下降的租金。”商业房地产公司Marcus & Millichap的CEO Hessam Nadji说。

Nadji说:“我们正在建造创纪录数量的住宅单位。”“这将导致一些疲软和过度建设的地区,但它不会从根本上解决美国租户的住房短缺或负担能力问题。”

尽管过去几年工资增长稳定,但租金飙升使得工人难以跟上通胀。根据Moody’s Analytics的数据,1999年至2022年间,美国租金飙升了135%,而收入增长了77%。

根据Realtor.com的预测,今年租金平均将下降0.9%。但尽管全国范围内下降,许多市场的租金仍在上涨,尤其是那些就业市场仍然强劲的地区。

根据Realtor.com的数据,纽约大都会区的租金中位数从去年6月上涨了4.7%,达到了2,899美元。在中西部地区,辛辛那提大都会区的租金上涨了5.6%,达到了1,188美元,印第安纳波利斯大都会区的租金上涨了6.9%,达到了1,350美元。

目前单单增加公寓建设量是不足以解决租房成本对许多美国人的负担的。

“在接下来的几年里,租金将继续增长,因为千禧一代是一个庞大的群体,而我们在为这一代人建造住房方面还有很大的缺口,” Redfin的首席ANBLE Daryl Fairweather表示。“我们需要多年良好的新建筑来为千禧一代提供足够的住房。”

更大的挑战是建造更多适合劳动力的住房,因为土地、劳动力和政府审批流程的成本使开发商更倾向于建造豪华公寓楼。

哈佛大学住房研究中心的研究人员在最近的一份报告中写道,扩大价格适中的租房供应将有助于缓解众多新公寓面向高收入租户的压力,“尽管还需要额外的补贴才能使住房对最低收入家庭负担得起。”

尽管美国租金总体回调,但佛罗里达州彭布罗克派恩斯的Joey Di Girolamo担心他将在未来几年面临更多的大幅租金上涨。

去年,这位网页设计师离开了一套月租金为2,200美元的两卧两浴联排别墅,以避免每月增加600美元的租金。今年,他的租金涨了200美元,增幅接近10%。

“这让我大吃一惊,”现年50岁的Di Girolamo说。“我只是有点担心明年会是什么样子,尤其是3到4年后。”