“住房可负担性紧张是由糟糕的分区制造的‘人为危机’—只需看看洛杉矶”

The housing affordability crisis is a 'man-made crisis' caused by poor zoning - just look at Los Angeles.

城市的供应情况,或者说供应不足,推高了当地的房价。新建筑受到了严格限制,但人们仍然想要居住在洛杉矶,就是这么简单。所以,平均房屋价值为901,291美元,家庭收入中位数为69,778美元,正如Tepler所说,这是一个“开车直到符合资格的市场”,他还是Schon Tepler的联合创始人和董事合伙人。

“你几乎必须成为一个统计学上的异常现象才能在洛杉矶任何一个主要地区拥有一套房子,”Tepler说。“你必须开车去远一点的地方,花60万到70万美元买一套房子。没有低于70万或80万美元的入门级房屋。”

Tepler来自新泽西州,他说在那里,70万美元可以买到一栋面积为4,000平方英尺的房子,基本上是一座豪宅。这并不是一个牵强的说法,因为新泽西州的平均房屋价值为451,559美元,尽管像里奇伍德这样的地区的房价要高得多。在Tepler看来,洛杉矶的住房问题归结为无法建造。这在很大程度上是因为分区、加利福尼亚州环境质量法(CEQA)以及该州对新建筑的10年责任缺陷。

在20世纪70年代和80年代,洛杉矶的分区变得更为严格,通过通过削减楼面面积比例限制发展,特别是多户住宅。至于加利福尼亚州的环境质量法,有人认为它被用来阻止住房建设。今年早些时候,加州大学伯克利分校修建学生宿舍的计划被一家州上诉法院阻止。法院援引了该州的环境质量法,并裁定学生可能会对环境产生影响。这一裁决引起了加利福尼亚州州长加文·纽森的回应,他说:“当少数富裕的伯克利房主可以阻止急需的学生住房时,我们的CEQA流程显然是有问题的…加利福尼亚州不能被NIMBY(Not In My Back Yard)囚禁。”此外,加利福尼亚州的建筑缺陷法允许业主在10年内对建筑商提出索赔,如果他们的建筑标准被违反(尽管有一些附带条件)。

“这就是为什么我们在这里不再扩大规模…我们不想卷入诉讼,”Tepler说,这让城市的供应瘫痪,并推高了本地收入本已脱节的房价。

所以,你离开洛杉矶市中心越远,住房就越便宜。Tepler说,这可能意味着一直开到里弗赛德县(那里的平均房屋价值为568,515美元),直到房价变得更便宜、更经济实惠,并且通勤上班。这就是为什么他说,要在洛杉矶的某些地区,比如Studio City(平均房屋价值为1,490,859美元),买一套房子,你必须要有统计学上的异常现象,或者有家庭资金做首付,除非你是一位成功的企业主或大公司的高管。

“普通人无法在这个城市生活,”Tepler说。“这不是开发商无法提供住房的问题,因为如果开发商被放开,他们会建造更大的公寓、两居室和三居室的公寓,建造更高的楼层,建造六七层的建筑。但洛杉矶的分区已经到了一个反增长的程度。”

可以看看Stan Oklobdzija和他的伴侣Sarah Boyd,这对年收入约22.5万美元的夫妇说,他们在洛杉矶拥有房子的想法“可笑”。作为一名公共政策教授,Oklobdzija的研究往往集中在住房政策上,他的观点与Tepler的观点不谋而合。Oklobdzija之前告诉ANBLE,正是“拒绝建设”造成了一个出于选择的住房危机。今年晚些时候,他和他的伴侣将离开洛杉矶。

“这并不是必然的,”Tepler说。“这只是因为我们一直被过度限制建筑规模。你需要扩大分区,让一切都符合规定,改革CEQA…然后让开发商建设。”

当特普勒说到“按权利”时,他指的是一种被称为“按权利”的区划法规,如果批准流程符合区划要求且不需要经过自由裁量审查程序,那么该法规被认为是“按权利”的。特普勒还提到了被称为“豪宅税”的ULA措施,他说如果该措施不被废除的话,“将会破坏新的供应”。正如ANBLE之前报道的那样,洛杉矶的高端房产经纪人对这项税收及其对房地产市场的影响几乎是世界末日的预言。显然,特普勒有同样的看法。

“每个主要的开发商、机构开发商基本上都搁置了他们的项目……他们现在不想碰洛杉矶,”特普勒说道,他随后补充说,尽管该措施出发点是好的,但它会使城市的住房危机变得更糟,因为几乎没有人愿意建造。

特普勒说,对区划、审批、开发和建设新住房的限制制造了一场“人为的危机”,他补充说,他认为住房危机是人为制造的,因为它只是政策上的问题。

“我们的土地用尽了。当你的土地用尽时,解决的办法就是垂直发展,向上发展,”特普勒说。“你不必把这里变成曼哈顿,但你应该建造六七层的建筑物……但是洛杉矶的区划仍然适用于很多独栋住宅。它需要为人口增加进行区划更新。”

恰好很多选民都是房主,所以希望得到这些选票的政客不太愿意进行区划更新和允许建造更高密度的住房,特普勒暗示。这引发了“不要在我家附近”的心态,而经济作家诺亚·史密斯曾经争论过这种心态加剧了国家已经受限的开发和审批规则。

“每个人都想要(住房),他们只是不想要它在他们家附近,”特普勒说。“所以每个人都希望为无家可归者提供住房,他们只是不希望它在他们家附近。每个人都希望有更多的公寓,他们只是不希望它在他们家附近。而且没有一个政客想要得罪他们的选区。”